Declarar los ingresos por alquiler de locales comerciales es una obligación fiscal que muchos propietarios de pequeñas y medianas empresas (PYME) descubren… en el peor momento posible. Entre el régimen de declaración de la renta para inquilinos, los formularios para propietarios y la normativa específica para sociedades de inversión inmobiliaria (SCI), los errores son frecuentes y las sanciones muy reales. Esta guía explica a quién afecta, cómo declarar, qué gastos deducir y cómo evitar los errores más comunes.
¿A quién afecta la declaración de rentas profesionales?
La declaración de alquiler de locales comerciales abarca varios perfiles distintos. Antes de buscar qué formulario rellenar, primero debe saber qué parte del contrato de arrendamiento le corresponde.
La empresa arrendataria
Toda empresa que alquile locales comerciales (oficinas, tiendas, almacenes, talleres) y esté sujeta al Impuesto sobre Bienes Empresariales (IBE) debe declarar anualmente el importe de su alquiler a través del sistema DECLOYER. Esta obligación se aplica a las empresas sujetas al Impuesto sobre Sociedades (IS) o al Impuesto sobre la Renta (IR) en las categorías BIC o BNC.
Las empresas que operan bajo el régimen fiscal de microempresas comerciales están exentas de esta declaración. Del mismo modo, una empresa que no paga el impuesto sobre bienes empresariales (CFE) no se ve afectada.
El propietario
Si usted es propietario de un local comercial que alquila a otra empresa, debe declarar el alquiler recibido como ingreso. El régimen fiscal aplicable depende de su situación: renta de la propiedad para un alquiler sin amueblar y beneficios empresariales (BIC) para un alquiler amueblado (locales alquilados con el equipamiento necesario para la actividad empresarial del arrendatario).
La SCI (Société Civile Immobilière)
La SCI (Société Civile Immobilière) es un caso especial. Su régimen fiscal determina por completo cómo se declaran los alquileres:
- SCI à l'IR La empresa presenta el formulario 2072 cada año. Posteriormente, los socios declaran su parte de los ingresos por alquiler en su declaración de impuestos personal (formulario 2044).
- SCI sujeto a impuesto sobre la renta corporativa La empresa presenta el formulario 2065 y paga el impuesto de sociedades. Los socios solo tributan personalmente si reciben dividendos.
El programa DECLOYER para inquilinos: ¿quién debe completarlo, cuándo y cómo?
¿Qué es DECLOYER?
La DECLOYER (abreviatura de DÉclaration des LOYERs, o Declaración de Alquileres) es una obligación de declaración establecida por el artículo 1498 bis del Código General Tributario francés. Se creó en el marco de la revisión de los valores de alquiler de locales comerciales (RVLLP), que entró en vigor el 1 de enero de 2017. Su objetivo es sencillo: permitir a las autoridades tributarias actualizar los valores catastrales de alquiler que sirven de base para el cálculo del impuesto sobre bienes inmuebles y del CFE (Impuesto sobre Bienes Inmuebles Empresariales).
Esta declaración es obligatoria cada año. Aunque el importe del alquiler no ha cambiado en comparación con el año anterior..
¿Quién debe rellenarlo?
Esto se aplica a todas las empresas inquilinas que cumplan las siguientes tres condiciones:
- Están sujetos al impuesto sobre la renta de las sociedades o al impuesto sobre la renta de las personas físicas en la categoría de beneficios industriales y comerciales (BIC) o beneficios no comerciales (BNC).
- Ocupan locales comerciales el 1 de enero del año de la declaración.
- Son responsables del CFE
Por lo tanto, las profesiones liberales bajo el régimen actual (declaración 2035), las SARL, las SAS y otras empresas comerciales que alquilan una oficina o almacén son objeto de medidas dirigidas directamente a ellas.
¿Cuándo presentar el DECLOYER?
DECLOYER se rige por el calendario de presentación de declaraciones de impuestos. Para un ejercicio fiscal que finaliza el 31 de diciembre, la fecha límite de presentación es el segundo día hábil siguiente al 1 de mayo. Para la campaña de 2026, la fecha límite es el 20 de mayo de 2026.
Para las empresas cuyo ejercicio económico finaliza en una fecha diferente, la declaración deberá presentarse dentro de los tres meses siguientes al final del ejercicio económico.
¿Cómo proceder en la práctica?
El proceso DECLOYER se desarrolla en tres etapas y no puede presentarse a través del portal profesional en línea impots.gouv.fr. Debe realizarse mediante el procedimiento EDI (Intercambio Electrónico de Datos), a través de un socio autorizado por la DGFiP (Dirección General de Finanzas Públicas de Francia):
1.Paso 1: la solicitud EDI. Su socio EDI (a menudo su contable) envía una solicitud a las autoridades fiscales para obtener la lista de locales comerciales vinculados a usted.2.Paso 2: La respuesta de la administración. La DGFiP responde en un plazo máximo de cinco días con la lista prellenada de sus instalaciones (dirección, identificador catastral, categoría).3.Paso 3: La declaración. Usted completa la información de cada propiedad: el importe del alquiler anual sin incluir impuestos ni gastos, y el tipo de ocupación. Su socio EDI transmite la declaración a través de EDI-TDFC.
La cantidad a declarar Este es el alquiler anual, sin incluir impuestos ni cargos, correspondiente al año calendario actual (no al año anterior). Si no se conoce el monto exacto al momento de presentar la declaración, se puede calcular multiplicando el alquiler de enero por 12 o el del primer trimestre por 4.
Si la DGFiP (Dirección General de Finanzas Públicas de Francia) no le devuelve las instalaciones tras su solicitud, no es necesario realizar ninguna declaración. No tiene que hacer nada.
¿Cómo declara el propietario sus ingresos por alquiler según su régimen fiscal?
El régimen fiscal para los ingresos por alquiler (alquiler sin amueblar)
Si usted es propietario de un inmueble comercial alquilado sin amueblar (sin equipamiento) a su nombre, los alquileres recibidos se gravan como ingresos por alquiler.
Son posibles dos regímenes:
El plan de microterrenos Esto aplica si sus ingresos anuales por alquiler son inferiores a 15.000 €. La administración tributaria aplica automáticamente una deducción estándar del 30 %. Debe declarar el importe bruto en la casilla 4BE del formulario 2042.La dieta real Obligatorio para ingresos superiores a 15 000 €, u opcional para ingresos inferiores a este umbral. Los gastos reales se deducen mediante el formulario 2044. Este sistema permite registrar un déficit inmobiliario que puede compensarse con los ingresos totales hasta un máximo de 10 700 € anuales.
El régimen fiscal BIC (alquiler amueblado)
Si usted alquila un local con el equipamiento o los suministros necesarios para la actividad del arrendatario (cocina profesional, equipamiento médico, instalaciones comerciales), los ingresos se clasifican como Beneficios Industriales y Comerciales (BIC) de conformidad con el artículo 35 I 5° del CGI.
Este sistema permite la depreciación del inmueble por componentes (obra estructural, fachada, instalaciones técnicas, equipamiento), lo que reduce significativamente la renta imponible. El IVA del 20% es obligatorio sobre los ingresos por alquiler.
La SCI sujeta al impuesto sobre la renta de las sociedades
Una sociedad inmobiliaria francesa (SCI) sujeta al impuesto de sociedades lleva una contabilidad completa. Presenta el formulario 2065 y paga el impuesto de sociedades sobre sus beneficios. Se aplica el tipo reducido del 15 % hasta los 42.500 € de beneficio, y a partir de esa cantidad se aplica el tipo general del 25 %.
La principal ventaja de una SCI (Société Civile Immobilière) francesa sujeta al régimen del impuesto sobre sociedades es la posibilidad de amortizar el inmueble, lo que puede reducir la renta imponible a un nivel muy bajo durante muchos años. Sin embargo, el impuesto sobre las ganancias de capital en caso de reventa se calcula sobre el valor contable neto (precio de compra menos la amortización), lo que puede incrementar la carga fiscal en el momento de la venta.
Gastos deducibles: desde la perspectiva del inquilino y del propietario
Desde la perspectiva del inquilino: el alquiler como gasto operativo
Para la empresa arrendataria, el alquiler pagado por su local comercial es un gasto de explotación deducible de la renta imponible, de conformidad con el artículo 39 del Código General Tributario francés (CGI). Deben cumplirse tres condiciones:
- El alquiler debe pagarse realmente.
- Debe estar justificado por un contrato de arrendamiento debidamente firmado.
- Su importe debe ser coherente con los precios de mercado.
Importante: Si un director de empresa alquila a su propia empresa un local de su propiedad, el alquiler debe ajustarse a los precios de mercado de la zona. Un alquiler excesivo puede ser objeto de una reclasificación por parte de las autoridades fiscales.
Los gastos adicionales relacionados con el local (mantenimiento rutinario, seguro, energía dentro del límite de la cuota profesional) también son deducibles si están previstos en el contrato de arrendamiento y están justificados.
Desde la perspectiva del arrendador: gastos deducibles según el régimen de gastos reales.
Según el régimen actual de renta patrimonial (artículo 31 del Código General Tributario francés), son deducibles los siguientes gastos:
| Categoría | Ejemplos |
|---|---|
| Gastos de gestión | honorarios de agencia, honorarios de gestión, contabilidad |
| Trabajos de mantenimiento y reparación | Sustitución de la caldera, recableado eléctrico, renovación de la fachada. |
| Intereses del préstamo | Intereses hipotecarios (no el capital amortizado) |
| impuesto a la propiedad | Excluyendo la parte del impuesto TEOM (impuesto sobre la recogida de residuos domésticos) que se factura al inquilino. |
| Primas de seguros | Seguro para propietarios no residentes, garantía de alquiler |
| Cuotas de condominio | Provisiones pagadas al fideicomisario, ajustadas al año siguiente. |
Esto nunca es deducible. : obras de construcción, reconstrucción o ampliación, costes de adquisición de la propiedad (notario, agencia en la compra), capital de amortización del préstamo.
Para obtener más información sobre la gestión contable para su pequeña o mediana empresa (PYME), consulte nuestra guía sobre Contabilidad para microempresas y pymes.
Errores comunes y sanciones que conviene tener en cuenta
Los errores más frecuentes
Para los inquilinos:
- Olvidar depositar el DECLOYER Debido a que no se reciben recordatorios de la administración, esta declaración no aparece en el ámbito profesional en línea, lo que explica por qué muchas empresas la desconocen.
- Declare el alquiler con IVA incluido en lugar del alquiler sin incluir los gastos. El importe que debe introducirse es el alquiler anual, excluidos los impuestos y los gastos de alquiler.
- No anticipe la solicitud EDI. La DGFiP puede tardar hasta cinco días en responder. Si la solicitud se envía demasiado tarde, resulta imposible cumplir con el plazo.
Para los propietarios:
- Confundir los trabajos deducibles con los trabajos de construcción. Una renovación de la fachada con aislamiento exterior que modifique la estructura del edificio puede entrar en la categoría de gastos no deducibles.
- Olvídese de regularizar las disposiciones de los condominios. Las provisiones pagadas al fideicomisario en el año N se deducen en N y luego se ajustan en N+1 después de la aprobación de las cuentas.
- Deducir los cargos recuperables del inquilino., en particular el impuesto de recogida de residuos domésticos, que es responsabilidad del inquilino y no puede ser deducido por el propietario.
- Ignorar el CSG deducible. El 6,8% del impuesto CSG pagado sobre los ingresos por alquiler es deducible de la renta imponible del año siguiente (casilla 6DE). Este importe suele pasarse por alto.
Las sanciones aplicables
Las sanciones previstas en el Código General Tributario son las siguientes:
- La declaración de descargo no se presentó o se presentó fuera de plazo. : multa de 150 euros por la zona local correspondiente.
- Omisión o inexactitud en el DECLOYER: 15 euros por cada error detectado.con un mínimo de 60 euros y un máximo de 10.000 euros por documento.
- Ingresos por alquiler no declarados por el propietario : aumento de 40% del impuesto adeudado en caso de olvido, llevado a 80% en casos de fraude comprobado (artículo 1729 del CGI), más intereses de demora del 0,20% mensual.
- Se cuestiona el déficit de tierras. : si la propiedad se vende antes del 31 de diciembre del tercer año siguiente a la deducción del déficit de los ingresos totales, las deducciones se revierten por completo con una reevaluación fiscal e intereses por pago tardío.
Preguntas frecuentes: 4 preguntas frecuentes sobre la declaración de alquileres comerciales
Soy propietario de mi local comercial, ¿tengo que presentar una declaración de alquiler?
No. El sistema DECLOYER solo se aplica a los inquilinos. Si usted es propietario y reside en la vivienda, no paga alquiler y, por lo tanto, no necesita declarar nada a través de este sistema. El valor de alquiler de su propiedad se actualiza mediante otros mecanismos (declaraciones de propiedad, coeficientes de indexación).
¿Puede mi contable encargarse del DECLOYER por mí?
Sí, siempre que la empresa sea un socio EDI autorizado para el protocolo EDI-REQUEST o que utilice un proveedor de servicios certificado. No todas las empresas se encargan necesariamente de esta declaración: consulte con su contable para asegurarse de que cumplen con esta obligación anualmente.
No he recibido ninguna solicitud de la administración, ¿aún así estoy obligado a declarar?
La administración envía la solicitud en respuesta a una consulta de su socio EDI. Si su socio no inició la solicitud, usted no recibirá nada. Esto no le exime de la obligación. Es su responsabilidad asegurarse de que la declaración se presente correctamente cada año.
¿El alquiler que pago a mi casero sigue siendo deducible de mis ingresos imponibles?
Sí, con algunas excepciones. El alquiler de locales comerciales es un gasto operativo deducible, siempre que se pague efectivamente, esté justificado por un contrato de arrendamiento y su importe se corresponda con los precios de mercado. Si alquila locales propiedad de su propio administrador, asegúrese de que el alquiler se fije a un nivel acorde con las prácticas del sector; de lo contrario, las autoridades fiscales podrían reclasificarlo.
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La información de este artículo se proporciona únicamente con fines informativos. Para cualquier situación específica, consulte con su contador o asesor fiscal.
